Explications et liste des charges déductibles des revenus fonciers

charges déductibles des revenus fonciers

La question des charges déductibles des revenus fonciers occupe souvent une des premières places lors des campagnes de déclaration des revenus. Quels sont les charges déductibles ? Dans quelle catégorie placer ces charges ? Voici une liste complète des différents frais et charges que vous êtes autorisés à déduire de vos revenus fonciers.

1. Les Frais d’administration et de procédure :

Ce sont les frais payés par les bailleurs à des tiers pour la gestion de leur immeuble locatif. Vous pouvez donc notamment déduire :

  • La rémunération des concierges
  • Les honoraires de gestion de votre appartement (avocats chargés d’un contentieux, administrateurs de biens, etc..)

Attention, ces prestations doivent être individualisées, la rémunération d’un gérant associé d’une SCI ne peut donc être déduite.

2. Menu frais : 20€ par local

Vous pouvez automatiquement déduire 20€ de vos revenus fonciers, et ce pour chacun de vos logements locatifs (frais de téléphone, annonce immobilière, équipements informatiques, etc..). Par contre, si vous déduisez ces 20€, vous ne pourrez pas déduire par exemple les frais de téléphone pour leur valeur réelle.

3. Primes d’assurance :

L’ensemble des primes d’assurance relatives au logement locatif sont déductibles pourvu que ces dernières aient été payées après le 1er Janvier de l’année d’imposition (entre le 1er Janvier et le 31 Décembre 2010 pour la déclaration des revenus 2010). Les primes d’assurances déductibles sont celles afférentes aux risques concernant l’immeuble locatif, et non les meubles.

Si votre logement fait partie d’une assurance commune à plusieurs logement locatifs, vous ne pourrez déduire que la quote-part d’assurance effectivement afférente à votre logement, et vous devez être en mesure de prouver que vous supportez effectivement cette quote-part.

Il vous est aussi possible de déduire votre garantie contre les loyers impayés ou bien de bénéficier d’un crédit d’impôt (50% du montant versé, l’excédent vous est rendu) comme le prévoit l’article 200 nonies du CGI. Vous ne pouvez pas déduire la garantie contre les loyers impayés et bénéficier du crédit d’impôt. Vous devez choisir quelle situation est la plus avantageuse. Par ailleurs, pour bénéficier du crédit d’impôt, il faut que votre logement soit conventionné, que vos locataires aient effectué une demande d’APL, et que votre garantie loyers impayés respecte certaines conditions (voir avec votre agence de location ou votre assureur).

4. Travaux de réparation et d’entretien :

Les charges suivantes sont déductibles de vos revenus fonciers :

  • La remise en état du gros-œuvre, des canalisations, de l’installation électrique
  • Les frais de remplacement d’un ascenseur ancien par un ascenseur moderne ou les dépenses liées à la rénovation d’un ascenseur ancien afin de la rendre conforme aux normes réglementaires de sécurité.
  • Les frais de réfection des peintures extérieures; les frais de réfection des peintures intérieures uniquement si cela a pour but de faciliter la location.
  • Les frais de remplacement d’une chaudière de chauffage central
  • Les frais de réfection/réparation de la toiture, du plancher ou d’une cheminée
  • Les honoraires d’architecte versés pour l’établissement de devis de réparations
  • Les dépenses de recherche amiante
  • Les dépenses d’entretien causées par de grosses réparations

Attention, pour déduire ces charges, il faut qu’elles aient effectivement été payées en 2010, c’est la date de paiement qui est retenue par l’administration fiscale, non la date ou a été avancée les fonds, et il faut que votre logement soit affecté à la location.

5. Dépenses d’amélioration :

Vous ne pouvez déduire ces dépenses uniquement lorsque celles-ci portent sur des locaux destinés à l’habitation, lorsque ces améliorations ont pour but de permettre une meilleure utilisation du logement, l’adatper aux conditions modernes de vie (modification de l’aménagement ou ajout d’équipements nouveaux ou complémentaires liés au confort). Ainsi, les dépenses d’amélioration déductibles sont les suivantes :

  • Les frais d’installation d’eau courant, gaz et electricité
  • Les frais de branchement à un réseau d’égout
  • Les frais d’installation de chauffage central ou d’ascenseur
  • Les dépenses d’installation d’une salle d’eau, d’une salle de bain ou de WC
  • Les dépenses liées à l’isolation thermique ou au chauffage
  • L’installation d’une cuisine intégrée dans un appartement donné en location . Ces dépenses sont déductibles sous réserves que le logement était dépourvu de ces améliorations, et cela concerne aussi les équipements électroménagers. Par ailleurs, ces dépenses doivent être expressément prévues dans le bail ou dans un avenant à celui-ci.
  • La modification du cloisonnement intérieur si le gros oeuvre n’est pas affecté de façon notable et si le volume habitable n’augmente pas.
  • Les dépenses de mise au normes de l’immeuble au réseau interne cablé

Attention, si vous effectués des travaux, dont une partie n’est pas déductible des revenus fonciers, c’est l’entièreté des travaux qui ne peut être déduit des travaux. Soyez donc vigilants dans vos travaux.

6. Travaux effectués par le bailleurs lui-même :

Si vous, le bailleur, effectuez directement les travaux dans votre logement locatif, seul le coût d’acquisition des matériaux nécessaires aux travaux est admis en déduction des revenus fonciers. Par contre, si vous employez un salarié, vous pouvez déduire le coût des matériaux, ainsi que le salaire versé.

7. Justification des dépenses :

Vous devez être en mesure de justifier toutes les dépenses que vous déduisez de vos revenus fonciers. Sur demande de l’administration, vous devez être capable de fournir l’ensemble des factures afférentes aux travaux. Par ailleurs, sur votre déclaration, vous devez indiqué pour chaque prestataire :

  • Son adresse
  • La nature des travaux
  • Le nom et l’adresse de l’entreprise
  • La date et le mode de paiement
  • Le montant acquitté

Vous pouvez aussi joindre une annexe à votre déclaration, avec un récapitulatif pour chacun de vos logements.

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