L’effet de levier en investissement immobilier

effet de levier en investissement immobilier

L’immobilier est le seul moyen de s’enrichir à crédit. En effet, les banques peuvent vous prêter de l’argent pour investir dans l’immobilier, ce qu’elles ne font pas pour investir en bourse par exemple.

De plus, l’immobilier est le seul moyen d’utiliser le crédit pour faire levier, on parlera d’effet de levier du crédit.

L’effet de levier consiste à jouer sur la durée d’un crédit pour rentabiliser un investissement immobilier.

Le 1er élément correspond au socle sur lequel repose le levier. Ce socle correspond à l’état de vos finances au moment de votre investissement. Penser toujours à assainir vos finances avant d’investir.

Le 2ème élément c’est le point d’appui ou le pivot. Il matérialise votre taux d’endettement ou votre capacité à rembourser un crédit.

Le 3ème élément c’est ce que vous souhaitez « soulever » en l’occurrence le poids de votre investissement immobilier, le prix donc.

Le 4ème élément c’est le levier qui va vous servir à « soulever » votre investissement. Comme en mécanique plus ce levier sera grand plus il vous sera facile de « soulever ». La longueur de ce levier va matérialiser la durée du crédit que vous allez contracter pour l’achat de votre bien immobilier.

Le 5ème et dernier élément c’est la force à appliquer pour « soulever » l’investissement, les loyers perçus à partir de votre investissement dans ce cas.

Regardons maintenant à l’aide d’un exemple comment la durée d’un crédit influence notre investissement.

Prenons un exemple d’un bien acheté 50000 euros. Supposons que cela soit un studio de 20-25m2 loué 300 euros par mois.

taux crédit 50 000€ octobre 2018
Tableau récapitulatif (Taux Octobre 2018 Meilleur taux.com)

Quelque soit la durée du crédit, le loyer perçu sera de 300 euros chaque mois.

On constate qu’avec une durée de crédit de 15 ans à 1,4%, les mensualités sont de 323,13 euros. Le loyer perçu ne couvre pas la mensualité du crédit. On parlera de déficit foncier.

En revanche, en allongeant la durée du crédit 20 ans ou 25 ans les mensualités du crédit passent à 258,58 et 222,81 euros respectivement. Dans ces deux cas, les loyers couvrent la mensualité du crédit. On parlera de cashflow dans ces deux derniers cas.

Vous l’aurez compris le but de tout investissement locatif c’est de générer un maximum de cashflow, c’est à dire de l’argent que vous allez gagner à partir de votre investissement locatif.

On peut même aller plus loin et imaginer obtenir 100,200,300 euros de cashflow à partir d’un appartement; appartement que l’on aura acheté avec l’argent de la banque, financé à 100% par cette dernière c’est à dire sans avoir sortit un seul euros de sa poche.

On peut aller encore plus loin en imaginant acheter une dizaine d’appartements qui nous rapportent chacun 200 euros de cashflow et vivre de ces revenus complémentaires avec 2000 euros de revenus locatifs par mois.

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